今年５月以來，面對再次飆升的房價，南京市首開地方政府動用行政手段調(diào)控房價先河，對商品住宅實施以“政府指導價”為核心的價格監(jiān)管制度：核準基準價、限定利潤率、規(guī)定最高漲幅５％……
這一措施出臺一個月，引發(fā)各界高度關(guān)注和激烈爭論，開發(fā)商、普通市民、專家學者等紛紛加入其中。
房價飛漲
六部門聯(lián)手調(diào)控
“今年南京的房價就像脫韁野馬，一天一個價，讓人心驚肉跳。”一位南京購房者向記者說。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，今年４月南京普通商品住宅價格同比漲幅高達１１．５％，創(chuàng)兩年來新高；５月份南京房屋銷售價格同比又上漲了９．２％，位居全國第６。而在２００６年上半年，南京住宅價格漲幅只有２．１％，２００５年全年僅為３．５％。
房價飆升引起南京市政府高度重視，從５月１１日至５月２４日短短半個月內(nèi)，南京市物價局聯(lián)合房管、稅務(wù)、國土等６部門連續(xù)發(fā)出３個文件，對房價進行調(diào)控。
南京市物價局副局長張瑞忠告訴記者，此次調(diào)控的核心是對房價實行政府指導價管理。所謂“政府指導價”也就是“基準價”，其構(gòu)成是成本、利潤加稅金三部分。文件規(guī)定，普通商品住宅的利潤率不得高于８％，在核準基準價的基礎(chǔ)上，開發(fā)商最高加價幅度不得高于５％。樓盤銷售行為也要規(guī)范，必須執(zhí)行明碼標價、“一套一價”、在銷售現(xiàn)場醒目位置標示并在網(wǎng)上公示等規(guī)定。
“此外，考慮到今年四、五月份的漲幅足以給開發(fā)商帶來超額利潤，還規(guī)定‘尚未銷售面積部分應低于２００７年５月１４日前該樓盤實際成交的最高價格’，即‘只能降不能漲’，這條規(guī)定將持續(xù)一段時間。”張瑞忠說，“遏制開發(fā)商亂定價、哄抬價格，甚至一天兩價的違規(guī)行為，已經(jīng)到了刻不容緩的地步。近日，南京某樓盤價格在兩個小時內(nèi)竟然上漲了１２００元，引起了市民強烈不滿。市場經(jīng)濟不是隨口喊價，政府該調(diào)控時就要出手。”
開發(fā)商：
政府管房價是“開倒車”
記者采訪了解到，這３個文件一出，立刻引來對立的兩種觀點，老百姓拍手稱快，開發(fā)商卻公開叫板。北京華遠集團總裁任志強甚至在其博客上連續(xù)撰文“炮轟”南京市物價局，稱其動用行政手段調(diào)控房價是回到了計劃經(jīng)濟時代的“開倒車”行為。
任志強說：“自由市場中早上賣的菜與晚上賣的菜的價格是不同的，因為時間差給了顧客討價還價的條件，也給了小販們定價的自由權(quán)。價格是根據(jù)市場需求與供給的情況博弈而產(chǎn)生的，政府是否應在明碼標價時限制小販們的自由調(diào)價權(quán)呢？是否要把每一棵白菜都標上價格而不能調(diào)整了呢？”
南京市某房產(chǎn)老總說，物價局規(guī)定開發(fā)商利潤率為８％，而稅務(wù)局多年來一直按２０％的利潤率來預征樓盤稅收，很顯然，物價局與稅務(wù)局自相矛盾，對開發(fā)商來說是不公平的。
一名房產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴記者，南京此次調(diào)控僅僅從控制某個商品房價格本身入手，這是“揚湯止沸”而不是“釜底抽薪”，很難有成效。政府該做的是減緩地價上漲速度、抬高房地產(chǎn)準入門檻、嚴厲打擊哄抬房價的企業(yè)，從構(gòu)成房地產(chǎn)成本的幾個主要部分來入手，才能最終控制房價。
“一房一價”不能從根本上解決目前市場供不應求的狀況，物價部門人力物力有限，也未必能對每套房價進行準確的審核，因此，從市場狀況和實際操作層面看，其實施效果未必樂觀。
建設(shè)部門：
“市場失靈”需要行政手段
南京市建設(shè)部門一位負責人告訴記者，南京房價新政已經(jīng)引起了建設(shè)部的關(guān)注，南京市已將有關(guān)情況向建設(shè)部做了匯報。
這位負責人說，南京房價新政符合價格法相關(guān)規(guī)定：“與國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格可以實行政府指導價。”住房從來就不是一個普通的商品，房子是關(guān)系到百姓基本生活的頭等大事。而且，江蘇省在１９９８年就將普通商品住房列入了政府指導價格商品的目錄，南京的做法是符合法規(guī)的。
這位負責人說：“當前，南京商品住房供不應求，房價呈現(xiàn)較快上漲勢頭，部分開發(fā)企業(yè)乘機抬高房價以及不規(guī)范地調(diào)整價格，使正常的價格形成機制產(chǎn)生了部分扭曲。政府動用行政手段加強價格監(jiān)管在一定程度上彌補市場缺陷，有利于促使價格回歸到正常的市場價格上來，保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。”
他說：“市場手段和行政手段是管理市場經(jīng)濟的兩大基本方法。在正常的市場秩序下，我們以市場機制管理為主；在市場失靈的特殊情況下，行政手段成為管理市場經(jīng)濟的一個重要手段，畢竟市場經(jīng)濟不是隨口喊價。”
南京大學教授葛揚說，政府動用行政手段調(diào)控房價，在其他市場經(jīng)濟國家并非沒有先例。我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟，但是對農(nóng)資、糧食、燃料油等價格仍然實行政府指導價，就是為了保證廣大群眾的利益。南京出臺房價調(diào)控措施也是為了保障中低收入階層的基本居住需求。
記者采訪了解到，普通市民對南京房價新政表示支持。一位姓秦的工程師說，政府部門一般不敢輕易碰房地產(chǎn)價格，因為每一家開發(fā)商背后都站著無數(shù)利益群體。南京此舉在鐵板一塊的房價問題上撬開了一道裂縫，在全國吃了“螃蟹”，這種為百姓利益敢于碰硬的勇氣值得稱贊。
“房價不見得會下跌，但至少一天之內(nèi)漲兩三次價的荒唐把戲不能再玩，‘一開盤就漲５００元’的宣傳廣告不敢再打，市場秩序規(guī)范了。”準備購房的市民朱鵬說。
調(diào)控房價成效幾何？
“行政調(diào)控不符合市場規(guī)律，注定會成為‘空調(diào)’”、“不賣房，１０月后必有報復性反彈！”新政甫出，房地產(chǎn)開發(fā)商就通過各種途徑給主管部門施壓，甚至以不報價、不賣房來軟抗，地產(chǎn)商與主管部門的“暗戰(zhàn)”已然上演。
“新政出臺不到一個月，房價過快上漲的勢頭得到了遏制，開發(fā)商亂抬價、亂炒作的現(xiàn)象明顯減少，購房者的恐慌情緒也得到了緩解。”張瑞忠如此描述新政的執(zhí)行成效。
在開發(fā)商的觀望氣氛中，南京市物價部門已對４０多家樓盤的價格進行了審核，對浦口區(qū)一家“頂風作案”擅自調(diào)價的樓盤進行了封盤查處，有消費者投訴，兩天內(nèi)這個樓盤的價格從每平方米２６００元上漲到了３０００元。同時，４家虛報成本的樓盤也被“擠水分”，其中最多的一個樓盤每平方米大概減少了３００元。
業(yè)內(nèi)人士認為，房價調(diào)控還要關(guān)注其可持續(xù)性，尋求長期的治本之道。目前的政策在抑制短期炒作、遏制過快上漲方面，是必要的、有效的，但從長期來說，還是要著眼于增加有效供給、滿足居住需求。一是增加土地供給，二是平衡目前畸形的房價收入比，增加居民有效收入。
對南京房價新政究竟能在怎樣的程度上遏制飛漲的房價，人們正拭目以待。
