隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)以及電商崛起帶來(lái)的大量倉(cāng)儲(chǔ)需求，物流地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸熱了起來(lái)，也面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。物流地產(chǎn)前期投入少、租期較長(zhǎng)，投資回報(bào)率較高，處在7%~8%左右?，F(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃及“八橫八縱”高鐵規(guī)劃已出爐，未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃與發(fā)展完善為物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了空間。但是，物流地產(chǎn)相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金低、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率低，導(dǎo)致大城市相應(yīng)用地指標(biāo)逐年下降。再加上近年來(lái)土地成本提升較快，而物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，后期招商、運(yùn)營(yíng)等專業(yè)化運(yùn)作面臨挑戰(zhàn)。對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院近期對(duì)國(guó)內(nèi)大型物流地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展調(diào)研，對(duì)拿地、選址等企業(yè)關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行了分析與探討。
　　多方主體參與物流地產(chǎn)市場(chǎng)
        目前，已經(jīng)有多方力量參與我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，有傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商如普洛斯、嘉民、寶灣、宇培等物流巨頭，紛紛進(jìn)入中國(guó)；有傳統(tǒng)房企如萬(wàn)科、綠地和碧桂園等通過(guò)多渠道布局物流地產(chǎn)，引入戰(zhàn)略投資伙伴成立物流地產(chǎn)公司；有金融機(jī)構(gòu)如美國(guó)的厚樸基金、香港的RRJ以及新加坡的淡馬錫等投資中國(guó)物流市場(chǎng)；還有電商如京東、阿里等也將物流地產(chǎn)作為一個(gè)重要的布局點(diǎn)。阿里菜鳥(niǎo)通過(guò)自建、共建、合作、改造等多種模式，建造現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，建立一張能支撐10萬(wàn)億元在線零售總額開(kāi)放的社會(huì)化智能物流網(wǎng)絡(luò)。
　　擁有土地等資源的企業(yè)，通過(guò)與擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的物流地產(chǎn)企業(yè)合作，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到項(xiàng)目布局與擴(kuò)張的發(fā)展效果。2017年8月16日，榮盛產(chǎn)業(yè)新城與菜鳥(niǎo)網(wǎng)正式簽署《戰(zhàn)略合作意向協(xié)議書(shū)》，雙方將在固安打造首個(gè)京津冀智慧物流示范新城，所簽約的固安智慧物流項(xiàng)目將在倉(cāng)儲(chǔ)、物流設(shè)施設(shè)備、跨境物流、園區(qū)管理方面等實(shí)現(xiàn)智慧化。2017年8月1日，時(shí)代商業(yè)首次布局物流地產(chǎn)，與寶灣物流開(kāi)啟戰(zhàn)略合作。時(shí)代商業(yè)是專門從事商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、租賃、運(yùn)營(yíng)、管理等全產(chǎn)業(yè)鏈條的專業(yè)公司；寶灣物流將發(fā)揮其在物流倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)建設(shè)與管理方面的優(yōu)勢(shì)。2016年8月，中集集團(tuán)與普洛斯簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將發(fā)揮中集集團(tuán)在土地資源儲(chǔ)備、物流裝備制造、物流運(yùn)輸服務(wù)等方面的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)以及普洛斯在現(xiàn)代物流地產(chǎn)及物流服務(wù)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，在物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。
　　項(xiàng)目布局“立足二線，服務(wù)一線”
　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額前十名的物流地產(chǎn)商進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，一線城市周邊衛(wèi)星城以及“一帶一路”沿線城市是物流地產(chǎn)布局的首選。一線城市拿地成本居高不下、物流用地供給短缺，而其周邊城市在土地供給、地價(jià)以及用工成本上均有較高的性價(jià)比，且租金相對(duì)較低，有利于承接核心城市外溢需求。因此，大多數(shù)物流地產(chǎn)商的布局策略為“立足二線，服務(wù)一線”，以后時(shí)機(jī)成熟再延伸至三四線。
　　物流地產(chǎn)商在進(jìn)行城市選擇時(shí)，通常認(rèn)為交通便利的城市會(huì)蘊(yùn)含較多機(jī)會(huì)：一線城市的衛(wèi)星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、長(zhǎng)三角的無(wú)錫等；“一帶一路”起點(diǎn)的西安；處于交通大動(dòng)脈且人均可支配收入較高的成都、南京、沈陽(yáng)、杭州等。這些城市往往處于“八縱八橫”大通道、港口等交通便利之地，且處于消費(fèi)聚集地，對(duì)于物流地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最佳之選。
　　當(dāng)然，不同行業(yè)對(duì)物流地產(chǎn)選址有不同要求。比如醫(yī)藥產(chǎn)品對(duì)環(huán)境要求比較高，倉(cāng)儲(chǔ)需要滿足溫度、濕度以及空氣凈化等多方面的要求，而對(duì)租金敏感度相對(duì)較低，對(duì)物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)要求較高；冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)宜首選區(qū)域或城市的交通樞紐，因?yàn)榱己玫牡蜏丨h(huán)境是保持冷藏冷凍類食品鮮美的重要保障，貯藏、運(yùn)輸及銷售各個(gè)環(huán)節(jié)始終需要良好的低溫環(huán)境。
　　未來(lái)，物流地產(chǎn)項(xiàng)目布局將進(jìn)一步集中于一線城市周邊衛(wèi)星城、“一帶一路”沿線城市以及位于交通大動(dòng)脈的重點(diǎn)城市。
　　打破“拿地瓶頸”，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)
        在土地獲取方面，由于當(dāng)前重要城市物流用地供應(yīng)量相對(duì)較少，且一些城市在招商引資時(shí)，出于規(guī)劃、稅收及就業(yè)等因素考慮，政府規(guī)劃出讓倉(cāng)儲(chǔ)用地的意愿不強(qiáng)。有些政府專門制定一些限制性指標(biāo)，如容積率、投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)等硬性指標(biāo)，這在一定程度上加大了物流企業(yè)的拿地難度。
　　對(duì)于物流地產(chǎn)而言，目前主流的拿地方式有三種：一是以房企、電商等為代表的行業(yè)龍頭，由于較早布局物流地產(chǎn)，積累了一些行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并借助自身行業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)提升政府認(rèn)同度。二是以華南城等為代表的企業(yè)，通過(guò)招拍掛等方式獲取土地。三是以普洛斯等為代表的外商，主要以合資、戰(zhàn)略合作、入股及公開(kāi)競(jìng)地等方式獲取土地。
　　在增量用地規(guī)模減少的情況下，企業(yè)未來(lái)通過(guò)更加靈活的合資、戰(zhàn)略合作、入股等形式打破土地獲取瓶頸，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，將成為發(fā)展趨勢(shì)。