10月9日，江蘇銀監(jiān)局發(fā)布通知指出，對于實施限購措施的城市，居民家庭首次購房和首套房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例不低于30%；二套房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例不低于40%——至此，這已經(jīng)是自9月30日北京出臺首個樓市新政后，各地陸續(xù)出臺的第26個收緊政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，各地選擇“十一”長假密集出臺政策，希望政策積極被市場所吸收，不被過度地解讀。因為，如果各地政策出臺的時間點不緊湊，會使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市。同時，后續(xù)一些省會城市、計劃單列市、部分大城市周邊的中小城市，如長沙、重慶、西安等都會有收緊政策的可能。

重點在于去杠桿

自9月30日至10月10日截稿時，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，至少有北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌21個城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策，成都等城市還在短時間內(nèi)發(fā)布了補充措施。這些城市中，以一線和熱點二線城市為主。

綜合來看，本輪政策集中出臺，基本措施仍然與上一輪調(diào)控類似，焦點集中在限購和限貸兩項內(nèi)容。這些城市基本都涉及重啟限購或擴大限購范圍，其中合肥、南京限購政策比較嚴(yán)格，要求本地戶籍在主要區(qū)域不得購買第三套住房，而作為長三角城市，蘇州涉及的行政范圍較大，下轄的吳江區(qū)、昆山市、太倉市因為近鄰上海，也納入了限購范圍。

而限貸方面，各地出臺政策力度普遍強于以往，以北京為代表最為嚴(yán)格，其中首套房要求首付不低于35%，二套房不低于50%，購買第二套為非普通住宅則不低于70%，同時還進一步擴大了二套房的認(rèn)定概念范圍。同時，南京、蘇州、合肥、無錫等城市的限貸政策明顯加強了對非戶籍人口的購房限制，其中南京、蘇州要求有1套房未結(jié)清貸款的再購房者首付比例不低于80%，成為目前二套房限貸政策最嚴(yán)格的城市。

廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，從某種程度上來說，這一輪市場的瘋狂跟高杠桿效應(yīng)密不可分。因此，多地出臺限購、限貸政策都是從供需兩端去杠桿的主要措施。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，從各地集中出臺的政策看，主要以一、二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高的城市，預(yù)計后續(xù)還將有更多城市升級樓市調(diào)控政策。

進一步強化因城施策

10月9日，新政后的北京在4個月后再次出讓住宅類土地，位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的一塊自住型商品住房國有建設(shè)用地吸引了11家房企參與網(wǎng)上報價，其中不乏萬科、碧桂園等龍頭房企。

經(jīng)過47輪的競爭，最終該宗地塊為博大新元取得，總價21.1億元，折合樓面價達每平方米20824元，而該宗地塊限售價僅為每平方米23000元，且包含全裝修。亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從現(xiàn)場的激烈程度來看，雖然有調(diào)控壓力在前，但房企對于北京住宅土地的“饑渴”程度仍然較高。

此前，北京市明確要求加大自住房用地供應(yīng)，且和深圳、廈門一道，同時要求重新執(zhí)行“90/70”政策，加強中小套型供應(yīng)。從各城市基本市場表現(xiàn)出發(fā)，因城施策的執(zhí)行力度和各自特點都更加突出，部分城市從土地供應(yīng)量或住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)入手，有的則著重保護本地購房需求、打擊投機投資購房。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，總體來看，本輪政策有望通過積極抑制非理性需求逐步為市場降溫，但各城市在出臺政策時也考慮到剛需群體的合理置業(yè)需求，因此在相關(guān)政策方面都做了針對性區(qū)分，仍能保證一定規(guī)模的剛需置業(yè)需求、有保有壓，維護市場的理性運行。

該院分析人士認(rèn)為，各個城市因需求差異性將呈現(xiàn)出多樣化反應(yīng)，如在投資投機比重較為顯著的城市，量價波動將更為明顯。而在資源稀缺供需矛盾長期存在的城市如一線城市，高位向下小幅震蕩在所難免。

CRIC研究中心報告也顯示，本輪調(diào)控政策集中出臺后，各城市市場成交分化依然明顯，并出現(xiàn)新的特征。在京、滬成交同比跌4成，廣州成交卻同比增454%。南京等省會城市迅速降溫的同時，南寧等地成交火熱。數(shù)據(jù)顯示，盡管濟南出臺了相關(guān)調(diào)控措施，但“十一”期間成交量較2015年、2014年同期大幅上漲322%與980%。

CRIC研究院分析師楊科偉表示，究其原因，是資金外溢至熱點城市促使周邊大幅上漲。例如，在蘇州政策不斷收緊之下，揚州、溫州今年黃金周成交較去年分別上漲157%和320%，而廣東、佛山、東莞集體政策收緊，也導(dǎo)致部分需求外溢至江門、韶關(guān)等城市，其中韶關(guān)國慶7天共成交8.63萬平方米，較2015年同期上漲157%。

業(yè)內(nèi)人士對此分析稱，依靠各地強化限購限貸政策，必定會有大量投機投資需求被擠出以至于外溢，但一味擴大行政調(diào)控范圍也并非萬能之策。特別是熱點城市周邊，如在環(huán)北京區(qū)域的河北諸縣市，投資性購房比重頗高，下一步政策走向就非常值得玩味。